발간물

이슈페이퍼지식협동조합 좋은나라의 이슈페이퍼입니다.


현안과 정책 제187호_차현주_임대주택 내 커뮤니티센터 활성화의 필요성 및 선결과제
  • 작성자 : 관리자
  • 작성일 : 2017-08-07 09:16:20
  • 조회수 : 126
현안과 정책 제187호
한국 임대주택 내 커뮤니티센터
활성화의 필요성 및 선결과제1)
차현주 (가톨릭대학교 경영학부 경영학과 겸임교수)
국내 주택시장의 전세 및 월세 가격의 폭등으로 인해 서민층 및 중산층의 주거 불안이 심각한 상태에 이르자 이를 해결하기 위해 정부는 기업형 임대주택인 뉴스테이 사업을 진행 중에 있다. 그러나 임대주택이라는 부정적 이미지가 여전히 남아있고, 저품질 및 거주자 차별화 요소가 적다는 한계가 있다. 이에 임대주택 품질을 상승시키고, 거주자의 삶의 질을 향상시킬 수 있는 방안으로 임대주택 내 커뮤니티센터가 주요 역할을 할 것으로 기대한다. 커뮤니티센터는 다양한 커뮤니티를 연결하고, 거주자뿐 만 아니라, 지역 사회발전에 이바지할 것으로 예상되며 사회적 연결을 통한 다양한 지역문제를 해결할 것으로 보인다. 이를 위한 활성화의 주요 요소로는 개방형이며 참여형의 커뮤니티센터의 운영과, 지역사회의 요구를 반영하는 특색있는 프로그램의 운영이다. 특히 임대주택 관리업체의 성장과 정부의 정책지원 등이 커뮤니티센터 활성화에 큰 역할을 할 것으로 보인다.
 
국내 임대주택 현황 및 문제
 
국내 부동산 가격의 지속적 상승은 주택시장 매매수요 위축과 전세가격 상승을 가속화시켰다. 2009년부터 시작된 주택 매매시장의 침체는 2016년 12월 기준 전세가격 상승을 47.9%나 증가시켰다. 정부의 주택정책의 실패는 전세가격과 임대차 가격이 동시에 오르는 문제점을 발생시켰는데, 특히 임대시장의 경우, 전세물량 부족 현상이 지속되면서 월세로의 전환이 빠르게 늘어났고 이에 따른 임대수요자의 부담이 크게 증가하고 있는 실정이다. 국내 월세시장 점유율은 1995년 이후 지속적으로 증가하여 2010년에는 전체 주택시장의 21.4%로써 전세 점유율(21.7%)과 비슷한 수준으로 증가되었고, 2014년에는 월세 55.0%, 전세 45.0%로 역전된 후 현재까지 월세 비중의 증가 상황이 계속 이어지고 있다. 이에 따라 주거비 부담은 증가하고 잦은 이사 등은 서민 및 중산층의 주거 불안을 증폭시키는 요인이 되고 있다. 또한 인구구조의 변화를 보면, 서울시 인구가 과거에 비해 줄어든 반면, 가구 수는 늘어나고 특히 1인 가구 비율도 빠른 증가추세를 보이고 있어 수도권을 중심으로 한 주택난은 가속화될 전망이다. 최근 들어 정부의 정책 및 부동산 시장 변화에 따라 월세를 중심으로 하는 임대주택이 발달하고 있는데, 선진국에 비해 우리나라 월 임대료는 상대적으로 높은 편이고 특히 우리나라는 보증금 문제로 인해 서민의 부담이 큰 편이다. 국내 임대주택시장은 전·월세로 대변되는 민간임대주택시장이 대부분을 차지하고 있으며, 장기임대주택은 대부분 공공에서 공급하고 있는 상황인데 장기임대주택은 대부분 저소득층을 대상으로 공공을 통해 공급되어 왔으며, 이로 인해 임대주택에 대한 부정적인 시각이 존재한다.

월세와 전세의 비중이 변화하는 현황에서 서민과 중산층이 체감하는 주거 불안정 문제가 점점 심각해져 정부는 임대차 시장의 변화에 보다 적극적으로 대응하며 소득분위 3~8분위까지의 중산층의 주거안정을 위해 2015년 1월 13일 민간주도의 임대주택 공급확대를 유도하는 ‘기업형 임대주택 사업’을 정책적으로 추진하고 있다.2)현재 공공임대주택 재고율은 한국이 OECD 평균에 크게 못 미치며, 선진국은 공공임대주택 입주기간이 10~20년으로 매우 긴 편이나 한국은 7년 이내로 기간이 매우 짧다. 또한 공공 임대주택은 질적 수준이 저하된 주택 공급으로 인한 주거환경 노후화, 저소득층 중심의 공공 주택임대로 인한 사회적 차별 문제, 공동사회와의 커뮤니케이션 문제 등 다양한 문제들이 발생해왔다. ‘기업형 임대주택’은 임대주택 관련 각종 세제 및 금융 혜택 등의 정부지원을 제공받으며 임대의무기간 동안 시세보다 저렴한 임대료 및 보증금으로 임대주택을 공급해주는 형태이다. 향후 임대시장에서 전세는 사라지고 월세가 중심이 되고, 주택에 대한 인식이 변화하면서 임대주택에 대한 수요가 증가하고, 수요자 특성에 맞는 소단위 개발에 대한 선호도가 높아지게 될 것이다. 또한 소형주택의 수요가 증가하면서 신혼부부, 대학생 및 사회초년생 등 청년층이 주거취약계층으로 새롭게 부상하고 있어 이를 수용할 기업형 임대주택이 매우 중요해질 것이다. 그러나 국내 기업형 임대주택은 아직 초기 단계이므로 노하우, 신뢰도 등이 약하고, 중개, 관리, 개발, 건설 등의 각 영역을 통합하는데 법적인 한계점이 많으므로 시너지를 내기 어렵다는 주장도 제기되고 있다. 이러한 기업형 임대주택은 민간을 활용한 임대주택 형식이며 ‘뉴스테이’로 명명되는데, 형태 자체가 중산층까지 포함시키는 민간기업주도 임대주택이다.

뉴스테이의 활성화를 위해 정부는 사업자(민간 기업)에 취득세, 소득세 및 법인세, 양도세, 토지소유자에 대한 혜택 등 다양한 세제지원을 하고 있다. 이에 전문화된 인력과 노하우를 가지고, 주거서비스를 체계적으로 제공하는 기업형 임대사업자 육성이 필요하다. 기업형 임대사업이 활성화되지 못한 이유는 과도한 규제, 부족한 인센티브, 택지부족 등이 원인이 된다. 민간 건설업체가 기금을 지원받거나 공공택지에서 임대주택 지을 경우, LH와 동일 규제를 받는 등 과도한 규제가 임대사업 참여에 장애가 되는데, 특히 임대사업자 등록 시 세원 노출, 건보료 부담 증가 등에 비해 세제 등 혜택이 부족하다. 또한 도심 내 양질의 택지 확보가 어렵고, 개발절차에 많은 시간과 비용이 소요되는 점도 장애 요인이다. 이에 정부는 특별법 제정 등 법제도 개편을 검토하고 있으며, 유럽과 일본을 정책 모델로 삼아 민간임대사업자를 육성하겠다는 전략을 내놓았다. 특히, 다주택자가 아닌 기업형 임대주택업자들이 나와 임대물량을 안정적으로 공급할 수 있도록 유도하고 있다.
 
임대주택 내 커뮤니티센터의 필요성
 
앞서 언급한바와 같이 공공임대주택의 문제점은 크게 질적 저하 문제, 사회적 차별 문제, 커뮤니케이션 문제로 설명될 수 있다. 이에 민간기업 임대주택은 공간, 장소, 서비스 등 품질 향상, 중장기 주거의 안정성, 관리 운영을 통한 입주자 편의성 도모, 저소득층이 사는 임대주택이라는 부정적 이미지에 변화를 주고 브랜드를 상승시켜 자부심을 높이는 역할을 할 수 있겠다. 또한 거주자 개성에 맞춘 임대주택 차별성을 가지고 인근 주민들과의 소통과 융화, 봉사 등이 결합된 사회지향적 컨셉이 필요하며, 이에 가장 주요 역할을 하는 것이 커뮤니티센터라 할 수 있다. 커뮤니티센터란 “지역 및 사회 공동체 구성원들이 문화ㆍ자기 개발ㆍ네트워크 교류ㆍ지역 공동체 활동 등의 공동체 활동을 진행 할 수 있는 주거 환경 내 복합적이고 집합체적 시설 또는 프로그램”로 정의될 수 있다. 커뮤니티센터는 다양한 프로그램을 통해 여러 커뮤니티를 통합하고 커뮤니티 이용자 간의 소통을 원활하게 만들어야 한다.

임대주택의 삶의 질에 영향을 미치는 요인들에 대한 다수의 연구들을 통해 공공 임대 주택 주민들의 삶의 질에 영향을 미치는 요인들은 크게 주택 크기 및 부대 복지 시설ㆍ여가 문화생활 시설ㆍ공동체 의식 강화로 분류된다. 3)임대주택 내 커뮤니티센터는 입주자의 놀꺼리, 재미꺼리, 흥미꺼리 및 정보를 제공하여 삶의 질을 높이고, 주거서비스를 확대한다는 점에서 의미가 있다. 기존 임대주택의 부정적 이미지를 쇄신하고, 거주자특성이 맞춘 다양한 프로그램이 운영되는 지역밀착형 복합문화 커뮤니티센터가 필요하다. 기존 문화기반시설은 대부분 공연, 전시에 대한 단순 관람, 강습 위주 프로그램이었으나, 지역밀착형 복합문화 커뮤니티는 국민들의 문화 참여에 대한 욕구, 즉 생활문화예술에 대한 수요를 충족시킬 수 있다. 커뮤니티는 자신이 사는 일상 속 문화예술의 주체가 되며, 나아가 공동체의 파괴, 소외감, 불안감을 줄이는 역할을 하며, 복합문화 커뮤니티센터를 통한 지역공동체 회복에 기여한다. 지역공동체에 대한 소속감과 유대감을 강화시키는 매개체로 기능하는 동시에 이용의 편의성 증대, 다양한 연계서비스 및 연계프로그램의 제공이 가능해진다.

특히, 임대주택에 대해 부정적 이미지가 강한데 저소득층이 거주하고, 시설, 관리가 매우 미흡할 것, 안락, 안전, 깨끗한 이미지보다 불편하고 접근성이 떨어지며 주거 만족도가 나쁠 것이라 생각한다. 그러나 과거에 비해 현대를 사는 사람들은 저가격의 이유로 무조건 제품이나 서비스를 선호하지 않으며, 가치에 대한 투자, 나를 위한 투자, 비용이 들더라도 만족도가 높은 제품, 서비스 선호하며 서비스가 나쁘면 재방문하지 않는 특성을 가지고 있다. 임대주택은 이미지, 가치소비, 여가생활 부분에서 현대인의 가치관과 매우 큰 차이를 가진다. 이에 임대주택은 저소득층이 사는 집이라는 관념에서 탈피, 합리적, 선택받은 권리, 편의시설과 질 좋은 서비스, 시설의 독특함, 문화예술의 장 등을 아우르는 특별한 브랜드 정립이 필요하다. 주거환경이 우수하고 편의성, 안전성을 갖췄을 뿐 아니라 휴식과 즐거움을 제공하는 새로운 임대주택이라는 이미지가 필요한 것이다.

현재 국내 임대주택 내 커뮤니티센터가 존재하나 그 역할이 한정적이고 아직 도입기 단계이다. 소규모로 운영되는 셰어하우스 중심 임대주택 커뮤니티센터가 있으나, 조직 및 운영방식은 비자발적이고 커뮤니티센터를 운영하는 일부 스탭의 편의 중심이고, 영업전략 및 홍보 전략은 강연, 행사 등을 통해 회원을 유입시키고, 입주민 게시판 등을 활용하며, 프로그램 개발 및 섭외는 지자체와 전문가의 도움을 받으며, 커뮤니티센터에서 개발하는 형식 등에 그치고 있다. 성장경로는 정부나 지자체 등에 의해 시작되어 일부 소수에 의한 성장이 많고, 생태계 조성에 있어 전문 예술가나 지역상점과의 상생과 주변 지역민이 참여하는 형태이다. 반면, 해외 임대주택 내 커뮤니티센터는 다음과 같은 특징이 있다.

① 조직 및 운영방식은 자발적이고 주민 중심임
② 영업전략 및 홍보 전략은 강연, 행사 등을 통해 회원을 유입시키는 것 이외에 온라인 등을 통해 지원자를 모집하며 재미와 독특함을 내세운 프로그램을 홍보함
③ 프로그램 및 섭외는 다양한 문화예술 프로그램을 개발하고 주민이 자발적으로 프로그램을 개발하는 경우가 많음
④ 성장경로는 정부와 비영리법인 중심으로 시작해서 일반인 교육을 중심으로 하나 이들을 전문가 등으로 교육시키고 지역사회 봉사 형태로 성장
⑤ 생태계 조성에 있어 지역문제 해소, 지역사회 삶의 질을 개선하는 등의 역할을 함
 
커뮤니티센터 활성화 방안
 
임대주택이 성공하기 위해서는 단순히 임대비를 낮춘다고 되는 것이 아니라, 고객특성을 잘 이해하고, 그들의 needs를 충족시켜야 하는데, 이에 임대주택 이미지 전환이 필요하고, 관심사를 중심으로 그들의 삶의 질을 향상시켜줄 수 있는 커뮤니티센터가 필요하다. 또한 커뮤니티센터는 누구나 참여 가능한 개방형 커뮤니티센터이면서 취미와 여가생활을 지원하는 오픈-취미형 커뮤니티센터로 시작하여 성장할 필요가 있다. 또한 커뮤니티센터의 운영방식은 주민들의 소통 원활, 정당하고 합리적인 운영, 다양한 프로그램 개발과 유용한 정보제공이 주요할 것이다. 이에 커뮤니티센터의 운영은 투명하고 평등한 운영이 되어야 하며, 특히 ‘제재’보다 ‘지원’의 형태를 가져야 한다. 또한, 자유로운 분위기와 편안하고 편리한 이용, 시설의 쾌적함, 유용한 정보제공, 그들만의 공간 등을 제공해야 한다. 이를 통해, 커뮤니티센터는 임대주택 내 거주자뿐만 아니라, 지역주민의 휴식과 같은 공간으로의 역할을 해야 하며, 즐길꺼리, 쉴꺼리, 놀꺼리를 제공하고 같은 생각을 가진 사람들끼리 정보를 공유하고 교감하면서 사회적 이슈를 참여할 수 있도록 지원해야 한다.

이에 거주자 특성에 맞춘 성공적인 커뮤니티센터를 만들기 위해 다음이 필요하다. 첫째, 커뮤니티센터는 ‘휴식’, ‘자유’, ‘소통’, ‘개방’, ‘즐거움’을 중심으로 다양한 소규모 커뮤니티를 지원하는 성격이어야 한다. 사랑방 같은 분위기로 편하게 커뮤니티센터를 방문할 수 있는 요소를 개발하여 누구나 쉼터로 여길 수 있어야 한다. 둘째, 커뮤니티센터는 누구나 자발적으로 프로그램을 만들 수 있고, 이를 지원하는 분위기를 형성하는 게 중요하며, 지원을 통해 거주자 특성에 맞는 다양하고 특색 있는 커뮤니티를 만들어야 한다. 기본적 룰을 가지고 있되, 최소한이어야 하며 대부분 소규모이면서 응집력이 강한 커뮤니티가 운영될 수 있도록 지원한다. 셋째, 커뮤니티센터는 각각의 커뮤니티를 연결하는 허브의 역할 뿐만 아니라, 거주자, 예술가 또는 창업자(예비창업자), 지역 주민 등 다양한 집단의 시너지를 상승시키는 가교 역할을 해야 하며, 아이디어를 사업화하는데 지원할 수 있는 프로그램을 운영해야 한다. 넷째, 동종의 정보뿐만 아니라 타종 정보 공유 등을 통해 융합적 지식 발전에 기여하는 커뮤니티센터가 되어야 하며, 공동체 의식 함양 및 지역커뮤니티로의 역할을 해야 한다. 결국 커뮤니티센터는 지역주민과의 활발한 교류 및 즐거움과 편안함, 휴식, 개인적 취미, 문화생활 등을 제공하는 커뮤니티를 지원하면서, 이러한 취미가 비즈니스로 연결되는 가교 역할을 커뮤니티센터가 해야 한다.
 
커뮤니티센터 활성화의 선결과제 및 핵심성공요인
 
유럽에서는 커뮤니티센터가 구성원의 커뮤니티 활성화, 레크리에이션과 문화 및 복지의 발전을 위한 시설을 제공할 뿐만 아니라 봉사단체 및 다른 커뮤니티 조직의 회의나 만남 등을 위한 공간을 제공하는 역할을 수행한다. 일본의 경우, 초초고령화사회에 접어들면서 자주적 활동과 지역공헌에 어울리는 프로그램을 개발하기 위해 노력 중인데, 특히 과거 일본의 커뮤니티센터의 형태가 일본 국민에게 체육, 문화 등 교육을 담당했던 공민관을 중심으로 나타났다면, 최근 ‘생애학습센터’ 형태의 커뮤니티센터는 교육을 통해 지역발전에 이바지하는 형태로 진화되고 있는데 이는 공동체 비즈니스형 커뮤니티로써 목적의식이 있고, 자발적이며, 지역적 특색이 강한 형태라고 볼 수 있다. 사회임대주택이 많은 프랑스, 영국, 네덜란드 등의 경우, 지역 커뮤니티센터는 구성원의 커뮤니티 활성화, 레크리에이션, 문화 및 복지발전을 위한 시설 제공뿐 만 아니라, 봉사단체 및 다른 커뮤니티 조직의 회의, 만남 등을 위한 공간 제공의 역할도 수행하며 지역 사회발전에 기여하고 있다. 반면, 국내 커뮤니티는 네트워크형이나 단순 비즈니스형 커뮤니티가 많다. 각각의 커뮤니티가 서로 교류하지 않는 폐쇄형에 가깝고 단순 취미에 그치며, 공동의 목표를 가지고 있지 않다. 향후 임대주택 커뮤니티센터는 문화예술형 커뮤니티나 커뮤니티 내 자원을 활용하여 비즈니스로 연결하는 공동체 비즈니스 커뮤니티 유형이 더 많이 선보여 다양한 커뮤니티가 나타날 것이며, 지역과 거주자 특성에 맞는 특색있는 커뮤니티로 진화할 것이다. 특히 임대주택의 주거불안정과 품질저하, 소유의식 및 브랜드 결여 등을 해결하고 주거민과 이웃이 함께 생활할 수 있는 공간을 커뮤니티센터가 제공해야 한다.

국내 커뮤니티센터의 문제점은 주민의 자발성을 끌어내기 어려운 문화적 특성으로 활성화에 어려움이 있다는 점이나, 현대인의 특성을 염두에 둔 임대주택 내 커뮤니티센터의 핵심성공요인을 제안하면 다음과 같다.

① 조직 및 운영방식: 최소한의 조직(스탭)으로 운영하여 비용을 줄이고, 자발적 커뮤니티 생성 및 성장에 지원적 역할을 수행하고, 업무 역시 최소화하되, 커뮤니티를 지원(룸 대여, 시설 이용, 지원금 등)하는데 있어 공정해야 함
② 영업전략 및 홍보전략: 예술문화 등 거주자의 관심사를 중심으로 차별적 프로그램을 개발하여 이를 적극적으로 홍보하며, 자발적 커뮤니티, 자유, 휴식, 즐거움을 제공하는 것이 커뮤니티센터임을 어필해야 함. 사용매체로는 ‘커뮤니티센터 어플’, 재미있는 커뮤니티 대회, 아이디어 경진대회, ‘스마트홈’ 서비스, SNS, 배너, 전단지 등 광고를 주기적으로 노출하며, 강연, 행사, 예술가 전시, 공연, 토크쇼, 문화 이벤트 등을 개최하여 커뮤니티센터 활성화를 이끌 것
③ 프로그램 개발 및 섭외: 자발적 프로그램을 만들고 지원하는 분위기를 만들어야 하나 초기에는 비자발적 프로그램을 두어 흥미를 이끄는 프로그램을 센터에서 개발하고 섭외해야 하며, 점진적으로 지원을 통해 다양하고 특색 있는 자발적 커뮤니티를 자발적으로 운영하도록 지원하고 소규모로 운영되는 다양한 커뮤니티가 중심이 되도록 함
④ 성장경로: 소모임 위주이며 취미를 기본으로 하는 네트워크 커뮤니티이며, 취미나 즐거움을 중심으로 교류가 활발한 소모임 커뮤니티를 다양하게 지원하고, 지역주민 누구나 참여할 수 있는 오픈-취미형 커뮤니티센터로 시작하여 오픈-비즈니스형 커뮤니티센터로 발전하고 지역발전에 기여하는 공동체 비즈니스 커뮤니티로 성장하도록 유도함
⑤ 생태계 조성: 커뮤니티센터는 단순히 임대주택 거주자만을 위한 센터 형식에서 벗어나 지역 주민과 함께 성장하고, 거주자의 삶의 질뿐만 아니라 지역 주민의 행복에 기여하고, 나아가 지역사회 발전에 큰 역할을 담당하는 지역 복합형 커뮤니티센터가 되어야 할 것

결론적으로 말하자면, 더 이상 임대주택이 저소득층의 시설이 나쁘고 관리가 미흡하다는 이미지에서 벗어나, 합리적, 선택받은 권리, 높은 편의성과 질 좋은 서비스(호텔과 같은 컨시어지 서비스, 조식서비스 세탁서비스 등), 휴식과 즐거움을 동시에 주는 새로운 형태임을 강조해야 한다. 커뮤니티센터는 하드웨어적 시설도 중요하나 거주자 및 지역사회의 Needs에 맞는 소프트웨어의 개발이 무엇보다 중요하다. 이에 커뮤니티센터를 활성화시키기 위해 개방적-취미 지향적 커뮤니티를 만들고 이를 센터가 지원하기 위해서 성숙된 문화의식이 필요하며 자발성을 끌어내야 한다. 커뮤니티센터는 전문가를 중심으로 구성된 비영리단체가 운영하며, 최소의 직원으로 고정비용을 최소화하고, 거주자의 자발적 프로그램을 지원하는 형태여야 할 것이다. 또한 임대주택 관리는 토탈 서비스로 제공되어야 한다. 임대주택 내 커뮤니티센터의 목표는 지역주민들의 접근성을 제고하고 공존과 소통의 공간을 제공함으로써 커뮤니티를 통한 건강한 지역문화 공동체 회복을 목표로 한다. 이에 커뮤니티센터 활동을 시각적으로 보여주고, 주민과 함께 참여할 수 있도록 독려하기 위해 야외공연, 페스티벌, 오픈하우스 행사 등을 개최한다. 마지막으로 여러 프로그램이 초기에 빨리 자리 잡고 이것이 지역 문화예술축제 형태로 발전하기 위해 지역 주민과의 소통, 지자체의 협조 및 중요성 인식, 법적 제도 개편, 기업의 원조 등이 필요하다.

  • 이 글은 필자가 2017년 ㈜남상 및 부동산114에 의뢰를 받아 수행한 ‘청년임대주택 활성화에 있어 커뮤니티센터 형태와 역할에 관한 연구: 해외사례를 중심으로’를 정리하고 일부를 추가하여 작성한 것임.
  • 출처: 주택가격 변동성을 고려한 기업형 임대주택 가치평가 연구, 변정호 (2016)
  • 김민규, 커뮤니티 공간이 임대주택 거주자의 삶의 질에 미치는 영향에 대한 연구. 대한건축학회연합논문집. 2013